Guía de impuestos sobre la renta de alquileres: desgravación fiscal COVID-19 y más

rental income tax

Convertirse en propietario presenta oportunidades increíbles para obtener ingresos pasivos estables. Sin embargo, además de la incertidumbre general provocada por una pandemia, el alquiler de una propiedad también presenta nuevas obligaciones financieras y legales, incluidos los impuestos. Hay varios matices en la tributación de los ingresos por alquiler, especialmente porque existen diferencias entre la forma en que el IRS trata a los profesionales de bienes raíces que alquilan una propiedad en comparación con aquellos que simplemente reciben ingresos suplementarios de la actividad de alquiler.

Esto es lo que necesita saber cuando se trata de presentar impuestos sobre la renta de alquiler en la edad de COVID-19.

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¿Qué desgravación fiscal COVID-19 está disponible para los propietarios?

Para aquellos que aún no han presentado, un gran cambio es que la fecha límite de impuestos federales para el año fiscal 2019 y la fecha límite para los pagos de impuestos estimados de Q1 y Q2 para 2020 se han extendido hasta el 15 de julio. La fecha límite para realizar contribuciones a la cuenta de jubilación individual (IRA) y la cuenta de ahorros para la salud (HSA) para el año fiscal 2019 también se ha trasladado al 15 de julio.

Fuera de los cambios de fechas límite federales y estatales, los propietarios deben conocer las siguientes opciones de desgravación fiscal COVID-19:

Pérdidas operativas netas arrastradas 5 años

Las limitaciones en las pérdidas operativas netas se han expandido para que pueda aplicar sus pérdidas operativas netas de 2018, 2019 y 2020 desde hace cinco años desde que ocurrió la pérdida. Por ejemplo, si sufre una pérdida en 2020 como resultado de COVID-19, puede deducirlo de la renta imponible desde 2015 para recibir un crédito fiscal.

Deducciones de gastos por intereses comerciales

La cantidad de intereses de préstamos que su empresa puede deducir para 2019 y 2020 ha aumentado del 30% al 50% de la renta imponible.

Mejoras calificadas

Las empresas también pueden amortizar los costos de la mejora de sus instalaciones de inmediato en lugar de tener que depreciarlos con el tiempo.

Reembolso de emergencia en crédito de impuesto mínimo alternativo corporativo (AMT)

Si realizó pagos de impuestos AMT en 2020, puede reclamar un reembolso este año en lugar de esperar hasta finales de 2021.

Si es un empleador, existe aún más ayuda gubernamental disponible. Un CPA o contador puede ayudarlo a determinar qué créditos fiscales y deducciones son mejores para su situación.

¿Tengo que declarar y pagar impuestos sobre los ingresos de la actividad de alquiler?

En términos generales, si está ganando dinero operando una propiedad de alquiler, sí, debe declarar y pagar impuestos sobre sus ingresos. La actividad de alquiler genera ingresos imponibles en la mayoría de los casos. La única excepción a esta regla es si alquila su residencia principal, como alquilar una habitación en un sitio web de alojamiento para menos de 15 días durante el año fiscal. En ese caso, no se requiere declarar ingresos.

Sin embargo, si alquila su residencia principal por más de 15 días o tiene vacaciones o una propiedad de inversión, debe declarar y pagar impuestos sobre los ingresos netos por alquiler. En la mayoría de los casos, los ingresos por alquileres se consideran ingresos por inversiones y no generan impuestos sobre el trabajo por cuenta propia como un “ajetreo secundario”. Sin embargo, si usted es un profesional de bienes raíces o desea convertir la actividad de alquiler en un trabajo de tiempo completo, es posible que deba pagar el impuesto sobre el trabajo por cuenta propia además del impuesto sobre la renta. En algunos casos, es posible que pueda evitar este impuesto formando una corporación o LLC. Hable con un contador o un abogado fiscal para comprender los posibles beneficios u obligaciones fiscales relacionados con su situación específica.

¿Qué tipo de gastos puedo deducir como arrendador?

Usted puede deducir los gastos asociados con la actividad de alquiler si están obligados a mantener la propiedad, encontrar un inquilino, resolver disputas, cumplir con la ley y otros aspectos del cobro del alquiler y mantener segura su inversión. Los siguientes artículos son deducibles:

  • Publicidad de su alquiler a través de listados de propiedades, sitios web y otros métodos.
  • Honorarios legales y profesionales
  • Tarifas de administración de propiedades
  • Seguro
  • Intereses hipotecarios e impuestos inmobiliarios
  • Cuotas de mantenimiento de la junta de condominio / HOA, si es una propiedad
  • Mano de obra de reparación y mantenimiento
  • Compra, instalación y mantenimiento de electrodomésticos y muebles.
  • Suministros utilizados para poner la propiedad en condiciones de mudanza
  • Honorarios legales y profesionales relacionados con el arrendamiento o disputas de inquilinos
  • Honorarios de la agencia de cobranza
  • Impuestos estatales y locales sobre la actividad de alquiler
  • Utilidades

Si la propiedad está desocupada y se tarda más de lo previsto en conseguir un inquilino, no puede deducir el alquiler que habría recibido. Solo informa el alquiler que finalmente recibe, pero puede deducir los gastos de marketing relacionados con los intentos de obtener inquilinos. También puede deducir los gastos de operación y mantenimiento en el tiempo que la propiedad estuvo desocupada pero disponible para alquiler.

Si la propiedad no cumple con los códigos de construcción o si se presenta una queja en su contra y el estado o la ciudad toman medidas, no puede deducir ninguna multa o penalización. Solo los honorarios pagados a abogados, contadores y otros profesionales de cumplimiento son deducibles, junto con los impuestos locales y los costos laborales involucrados en el mantenimiento y mejora de la propiedad.

Si mi actividad de alquiler resulta en una pérdida, ¿puedo deducirla?

La mayoría de los pequeños propietarios tienen un límite en la cantidad de pérdida de alquiler que se le permite deducir. Existen reglas específicas para las pérdidas derivadas de la actividad de alquiler pasivo si no es un profesional inmobiliario a tiempo completo, como un agente inmobiliario o un administrador de propiedades.

Además, existen límites en la pérdida de su alquiler si alquila su residencia principal (o si pone cualquier otra propiedad para uso personal).

¿Tienen los propietarios que emitir formularios 1099 a los contratistas?

Formulario 1099-MISC se utiliza para informar los pagos realizados a los contratistas como parte del negocio durante el año fiscal. Los pagos pueden incluir tarifas por servicios únicos, como arreglar una tubería reventada, hasta tarifas continuas como el cuidado del césped o la limpieza de sus unidades de alquiler. Si pagó al contratista más de $ 600, es posible que deba presentar un 1099-MISC. En términos generales, si realizó pagos a corporaciones, pagó con un procesador de pagos como PayPal o contrató al contratista a través de una plataforma de terceros, no tiene que presentar 1099 para esos pagos. Si ha contratado a una empresa de administración de propiedades, el administrador de la propiedad puede manejar los formularios 1099 por usted, pero es importante confirmarlo.

Si no está seguro de cómo presentar un 1099, un abogado de impuestos o un contador puede ayudarlo.

¿Qué plazos de impuestos tengo como propietario?

Las fechas límite de impuestos para 2020 se han ajustado debido a COVID-19, pero en general, sus fechas de vencimiento variarán según la estructura de su negocio. Aquí hay algunas fechas clave que debe conocer para el próximo año:

31 de enero de 2021

15 de marzo de 2021

  • Formulario 1065 (LLC de varios miembros, LLP o sociedad)
  • Formulario 1120-S (S-Corporation)

15 de abril de 2021

  • Formulario 1040 (Declaración de impuestos individual, incluidos los ingresos de una LLC de un solo miembro o una empresa no incorporada)
  • Formulario 1120 (Corporación C)

También puede haber fechas límite estatales y locales adicionales para los impuestos sobre el alquiler, así como los impuestos sobre el trabajo por cuenta propia y los pagos de impuestos estimados trimestrales si es un profesional inmobiliario autónomo a tiempo completo. Un CPA o contador puede ayudarlo a determinar todos los plazos y formularios que se aplican a su situación específica.

Obtenga ayuda cuando la necesite

2020 ha sido un año desafiante para muchos propietarios, y la presentación de impuestos para este año inevitablemente puede generar nuevas preguntas que nunca ha tenido que considerar. Si tiene preguntas sobre la pandemia de coronavirus y cómo afecta sus impuestos, hable con un contador para obtener orientación o visite el Centro Legal de Coronavirus para Empresas y hágale a un abogado cualquier pregunta legal de forma gratuita.

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