¿Son legales los desalojos de propietarios ahora mismo? – Abogado de cohetes

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Si usted es un propietario, entonces sabe que los gobernadores de varios estados promulgaron moratorias de desalojo para proteger a los inquilinos vulnerables durante las órdenes de quedarse en casa en respuesta a la pandemia de COVID-19. Además, ciertas áreas metropolitanas (incluidas Atlanta y Boston) emitieron sus propias moratorias, mientras que algunos Tribunales Supremos estatales también intervinieron emitiendo órdenes de emergencia para detener los procedimientos de desalojo. En algunos casos, los desalojos se permiten a discreción de los tribunales inferiores (Missouri, por ejemplo).

El gobierno federal también se involucró cuando el Director de los Centros para el Control de Enfermedades (CDC) emitió una orden ejecutiva para detener ciertos desalojos por falta de pago del alquiler. La orden de los CDC es mucho más limitada que la mayoría de las moratorias estatales y locales, y requiere que los inquilinos tomen ciertas acciones para detener el proceso de desalojo.

Es probable que estas moratorias pongan a los propietarios en un aprieto económico y moral. Si bien la falta de pago del alquiler puede amenazar su sustento, especialmente en ausencia de un alivio federal adicional para las pequeñas empresas, nadie realmente quiere echar a alguien de su hogar en un momento de tasas récord de infección por COVID-19. A medida que las infecciones continúan aumentando y las temperaturas bajan, la salud de la economía sigue siendo tentativa en el mejor de los casos.

Es un momento difícil para los propietarios e inquilinos, ya que el nuevo coronavirus continúa cambiando la vida tal como la conocemos. Comprender qué moratorias de desalojo se aplican a su propiedad de alquiler, cuándo vencen, su alcance y los detalles relacionados lo ayudará a tomar decisiones informadas y legalmente defendibles.

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¿Existe una moratoria de desalojo que todavía está activa en el estado de mi propiedad en este momento?

La mayoría de las moratorias de desalojo que se promulgaron a nivel estatal y local han expirado. Las excepciones notables incluyen California y la ciudad de Boston, que han extendido sus moratorias hasta finales de 2020 (la de California expirará el 1 de febrero de 2021). Los inquilinos de California que presenten una declaración jurada de que sufrieron dificultades financieras relacionadas con la pandemia entre el 1 de septiembre de 2020 y el 31 de enero de 2021 pueden estar protegidos contra el desalojo siempre que puedan pagar el 25 por ciento de su alquiler.

Algunos estados han detenido o al menos limitado los desalojos por falta de pago del alquiler hasta que finalice la emergencia de COVID-19, sin una fecha límite firme. Estos estados, muchos de los cuales requieren prueba de una pérdida sustancial de ingresos debido a la pandemia, incluyen:

  • Maryland
  • Minnesota
  • Montana
  • New Jersey
  • Nuevo Mexico
  • Vermont

Muchos estados que no tienen una moratoria ofrecen subvenciones y otras formas de asistencia financiera a los inquilinos que están atrasados ​​en el pago del alquiler y enfrentan el desalojo debido a una dificultad legítima. Cada estado tiene sus propios requisitos y procesos de elegibilidad, pero aquí hay algunos ejemplos:

Tenga en cuenta que esta pandemia es un objetivo en movimiento y su estado puede emitir una nueva moratoria o extender las existentes.

¿La moratoria de desalojo es solo para alquiler tardío?

Las moratorias de desalojo están destinadas a abordar las dificultades financieras que muchos inquilinos están sufriendo como resultado de la pandemia de COVID-19. Por lo tanto, generalmente protegen a los inquilinos solo por la imposibilidad de pagar el alquiler. En otras palabras, estas moratorias generalmente no le impiden emitir un Aviso de desalojo por otras causas, como violaciones atroces (o repetidas) del contrato o actividades ilegales.

Sin embargo, incluso si su inquilino está protegido, siempre es una buena idea enviarle un Aviso de alquiler atrasado si se atrasa. También puede llegar a un acuerdo de pago de alquiler atrasado si cree que usted y el inquilino pueden comprometerse con los pagos de alquiler.

¿No existe una moratoria federal sobre los desalojos emitida por los CDC hasta finales de este año?

los moratoria federal de desalojos emitida por los CDC cubre a ciertos inquilinos hasta el 31 de diciembre de 2020, con el objetivo de desacelerar la propagación de COVID-19 al evitar el hacinamiento en los refugios u otras situaciones de emergencia que puedan seguir a un desalojo. Incluso si comenzó el proceso de desalojo antes de la orden de los CDC, podría detener el proceso si el inquilino afectado es elegible. Además, los inquilinos siguen siendo responsables de pagar cualquier alquiler adeudado una vez que finalice la moratoria.

Para ser elegible para la protección, los inquilinos deben entregarle un formulario de declaración (bajo pena de perjurio) afirmando que:

  • No espere ganar más de $ 99,000 ($ 198,000 para una pareja que declara impuestos de manera conjunta) en 2020, no está obligado a informar los ingresos en 2019 al IRS, o recibió un cheque de estímulo bajo la Ley CARES.
  • Intenté buscar ayuda del gobierno para alquilar o vivienda.
  • No puede realizar pagos totales o parciales debido a una pérdida sustancial de ingresos familiares, pérdida de horas de trabajo o salario, despido o gastos médicos de bolsillo “extraordinarios”.
  • Harán un esfuerzo de buena fe para pagar la totalidad o parte de su alquiler si tienen los recursos para hacerlo.
  • Se quedarían sin hogar o tendrían que compartir una residencia inadecuada para cumplir con los requisitos de distanciamiento social si fueran desalojados.

Como arrendador, no está obligado a verificar toda esta información, pero es posible que necesite información de respaldo como condición para cumplir con la moratoria.

¿Hay excepciones a la moratoria de desalojo de los CDC?

Hay algunas excepciones y ambigüedades en la moratoria. Por un lado, no protege a los inquilinos que participan en actividades delictivas, destruyen propiedad, causan interrupciones importantes o repetidas, o cualquier otro comportamiento (además del pago tardío del alquiler) que normalmente podría resultar en un desalojo. Además, la moratoria de los CDC exime a los propietarios de moteles, hoteles o alquileres a corto plazo.

Otro signo de interrogación es cómo proceder si, por ejemplo, el contrato de arrendamiento de un inquilino expira durante el período de moratoria. Si un arrendador que pudo haber querido desalojar a un inquilino simplemente elige no renovar el contrato de arrendamiento del inquilino porque se retrasó en el pago del alquiler, ¿es técnicamente un desalojo? Si el inquilino se queda después de la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento porque no puede permitirse mudarse a otro lugar, ¿es motivo de desalojo?

Una gran preocupación entre los propietarios es cómo la moratoria puede afectar su capacidad para pagar la hipoteca de su propiedad o cubrir otros gastos operativos. Es probable que muchas de estas ambigüedades se decidan en los tribunales.

Antes de desalojar, asegúrese de comprender las moratorias de la era de COVID

Por lo general, a los propietarios no les gusta pasar por el proceso de desalojo, pero a veces es un último recurso necesario para los inquilinos con problemas. Si se encuentra en la posición poco envidiable de publicar un Aviso de desalojo, asegúrese de hacerlo de acuerdo con la ley. Si su inquilino no puede pagar el alquiler y cree que está protegido por una moratoria, querrá preguntarle a un abogado sobre la ley y sus opciones legales.

Este artículo contiene información legal general y no contiene asesoramiento legal. Rey Abogadono es un bufete de abogados ni un sustituto de un abogado o bufete de abogados. La ley es compleja y cambia con frecuencia. Para obtener asesoramiento legal, consulte con un abogado.

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