Vale la pena tener cuidado al alquilar una propiedad residencial, ya que elegir al inquilino equivocado puede costarle. Como mínimo, debe asegurarse de que pagarán el monto total del alquiler a tiempo. Más allá de eso, también desea evitar el costo y la molestia del desalojo y evitar reparaciones costosas por daños o negligencia.
El proceso de selección de inquilinos en realidad comienza cuando publica su anuncio de alquiler, que debe indicar cuándo está disponible, si se permiten mascotas o fumar, ocupación máxima y otros términos clave. Cuantas más preguntas pueda responder por adelantado, es más probable que elimine a los inquilinos que podrían no ser adecuados.
Cuando los posibles inquilinos se comuniquen con usted, pídales que llenen una Solicitud de alquiler. Con la información que ha recopilado en la aplicación, podrá realizar una verificación de antecedentes penales y de crédito. También puede solicitar una referencia de un propietario actual o anterior.
Aquí hay algunas preguntas críticas que puede hacer a los posibles inquilinos para ayudarlo a tomar la decisión correcta.
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1. ¿Cuánto tiempo ha estado en su residencia actual y por qué se muda?
Hay innumerables razones por las que alguien podría necesitar un nuevo alquiler, pero la respuesta del posible inquilino puede ser reveladora. Por ejemplo, no es una buena señal si un posible inquilino dice: «Me mudo porque no me agrada mi arrendador». Busque respuestas como, «Estoy cambiando de trabajo» o «Necesitamos más espacio».
Si han estado en su residencia actual por un corto tiempo o hay otros indicios de que pasan de un alquiler a otro con frecuencia, podría ser una señal de que son inquilinos problemáticos. Sin embargo, no debe asumir esto y es posible que deba considerar otros signos que respalden esta afirmación. Por ejemplo, si se muestran evasivos a la hora de proporcionar referencias del propietario o son vagos sobre el motivo de su marcha, podría considerarse una señal de alerta.
2. ¿Alguna vez ha roto un contrato de alquiler o ha sido desalojado?
Nuevamente, el contexto es clave. Eventos inesperados de la vida, como mudarse a un nuevo trabajo o cuidar a un padre anciano, son razones perfectamente válidas para romper un contrato de arrendamiento. Si responden afirmativamente y ofrecen lo que parece una razón justa, es posible que desee seguir preguntando cómo rompieron el acuerdo. Si puede hablar con el propietario cuyo contrato de alquiler se rompió, aún mejor.
Si un posible inquilino ha sido desalojado es mucho más sencillo. Si dicen que sí, entonces, en la mayoría de los casos, es posible que desee pasar al siguiente solicitante. Pero esto no siempre debería descalificar a un posible inquilino. Es posible que se hayan visto afectados por una emergencia financiera y no pudieron pagar el alquiler, por ejemplo. Si dicen que no, no han sido desalojados, solo asegúrese de verificar esto cuando realice la verificación de antecedentes.
3. ¿Son sus ingresos mensuales al menos tres veces el alquiler?
Una de las mayores preocupaciones de los propietarios son los pagos atrasados y otros problemas relacionados con el alquiler. La regla general es que los ingresos de un inquilino generalmente deben ser tres veces el monto del alquiler, lo que no siempre es realista en ciertos mercados de alquiler de alto precio (como San Francisco o Nueva York). Si muestran pruebas (es decir, recibos de pago) de que tienen un ingreso mensual constante que es al menos el triple del alquiler, entonces deberían poder pagarle la totalidad de cada mes.
Debe ejecutar un informe de crédito como parte de su verificación de antecedentes, pero pedirles su consentimiento para una verificación de crédito por adelantado también podría ser revelador (especialmente si se niegan o son evasivos).
4. ¿Tienes animales?
Si no permite mascotas, aún debe estar preparado para los solicitantes que tengan «el gatito más dulce del mundo» o un pez mascota que creen que debería estar exento. Incluso si tienen un argumento sólido de que su mascota no sería un problema, hacer excepciones especiales podría causar resentimiento entre otros inquilinos, sentar un mal precedente o ser contraproducente de otras maneras. Esa pecera de apariencia inofensiva, por ejemplo, podría romper e inundar la unidad.
Si permite mascotas, asegúrese de tener una política de mascotas clara y coherente e inclúyala en un Anexo sobre mascotas del contrato de arrendamiento. También puede pedir a los posibles inquilinos que envíen un formulario de solicitud de mascota. Dado que las mascotas pueden causar un desgaste adicional al alquiler o presentar otras responsabilidades, puede decidir cobrar un depósito por mascota adicional, dejando en claro lo que cubre ese depósito (daños, manchas de mascotas, etc.).
Sin embargo, tenga en cuenta que no todos los animales son mascotas, incluso si son perros, gatos o hámsteres. Un posible inquilino puede tener un animal de apoyo emocional o un animal de servicio. Por ejemplo, algunos perros están entrenados para detectar cambios en la química sanguínea y luego alertar a su dueño de que necesitan medir sus niveles de azúcar en sangre. Las leyes estatales de vivienda pueden requerir que los propietarios permitan animales de servicio, así que asegúrese de comprender esas leyes antes de comenzar a revisar las solicitudes. Pregúntele a un abogado si no está seguro.
5. ¿Cuántos ocupantes vivirán con usted?
Su contrato de arrendamiento y su anuncio de alquiler deben especificar el límite de ocupación de la unidad. Aparte del costo adicional de los servicios públicos (si está cubriendo el agua, la electricidad, etc.), el desgaste adicional y los vehículos adicionales (especialmente si el estacionamiento es limitado), tener más ocupantes de los que una unidad está diseñada para albergar puede violar la ley. límites.
Los inquilinos también tienen vidas personales, por lo que debe esperar visitas de vez en cuando, tal vez invitados ocasionales durante la noche. Sin embargo, por las mismas razones por las que desea mantener un límite de ocupación estricto, es posible que desee evitar que los huéspedes se queden más de lo esperado.
Además de los límites de ocupación, su contrato de arrendamiento también debe indicar claramente la política de huéspedes. Los arrendamientos pueden indicar que los huéspedes que permanecen en la propiedad por más de dos semanas dentro de cualquier período de seis meses, por ejemplo, se consideran inquilinos y deben presentar una solicitud de alquiler y pagar un alquiler adicional (si están aprobados). Esto no solo lo protege financieramente, sino que también puede protegerlo de la responsabilidad por las acciones del huésped a largo plazo. El grado de rigurosidad con que aplique esta política depende de usted, por supuesto, pero desea aplicarla de manera coherente.
Proteja sus intereses financieros y legales como propietario
Para proteger su propiedad y sus ingresos por alquiler, es importante ser claro, justo y asertivo al evaluar a los inquilinos. Además, tenga en cuenta que hacer estas preguntas es solo un primer paso. Asegúrese de ejecutar esas verificaciones de antecedentes, llamar a sus referencias, verificar los talones de pago y obtener todo por escrito con un contrato de arrendamiento una vez que se haya decidido por el inquilino correcto. Si tiene preguntas adicionales sobre la selección de inquilinos u otros asuntos legales relevantes para la propiedad de alquiler, consulte los otros recursos en línea de Rey Abogadopara propietarios o consulte con un abogado.