Divulgación de pintura a base de plomo: cuándo y por qué puede necesitarla

lead based paint disclosure

Una vez utilizada ampliamente en hogares, tiendas, oficinas y la mayoría de los otros edificios, la pintura a base de plomo fue prohibida en los Estados Unidos en 1978, debido a preocupaciones de salud y seguridad. Debido a esta historia, los inquilinos que residen en propiedades de alquiler construidas antes de la prohibición pueden estar en riesgo de exposición al plomo. Analizaremos las responsabilidades legales de los propietarios y administradores de propiedades con respecto a las divulgaciones de pintura a base de plomo, para que pueda lograr el cumplimiento.

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¿Cuándo se requiere una divulgación de pintura a base de plomo?

Si su propiedad de alquiler se construyó antes de 1978, debe proporcionar a los nuevos inquilinos una Declaración de divulgación de plomo antes de la fecha de mudanza (con algunas exenciones, que se analizan a continuación). Esta divulgación es obligatoria independientemente de si sabe con certeza que hay pintura a base de plomo en la propiedad, e incluso si ha tomado medidas para reemplazarla con pintura no tóxica.

¿Qué debe incluir una divulgación de pintura con plomo?

El formulario de divulgación debe resumir la ley federal (la Ley de Reducción de Peligros de Pintura Residencial a Base de Plomo de 1992) que creó el requisito, notificando al inquilino que las casas construidas antes de 1978 generalmente usaban pinturas a base de plomo y que representan un riesgo para la salud si se ingieren. . Este requisito legal se denomina comúnmente “Título X”. En el formulario, indicará si conoce o no algún peligro particular de pintura a base de plomo en la propiedad.

Antes de mudarse, el inquilino debe firmar el formulario reconociendo que comprende estos riesgos, que se le ha proporcionado el folleto requerido y se le ha entregado una copia de cualquier información sobre los peligros conocidos de la pintura con plomo en la propiedad, incluidas las áreas comunes Unidad de alquiler propia.

¿Qué folleto de pintura a base de plomo debo proporcionar?

A veces llamado folleto de la EPA, el folleto de pintura a base de plomo de la Agencia de Protección Ambiental se debe proporcionar a los nuevos inquilinos además del formulario de divulgación de plomo. El panfleto, titulado “Proteja a su familia del plomo en su hogar” detalla los riesgos de la exposición residencial al plomo y está disponible en varios idiomas. Este folleto se actualizó recientemente para incluir estándares relacionados con el polvo de plomo que entraron en vigencia el 6 de enero de 2020, así que asegúrese de usar la versión más reciente.

¿Qué pasa si el inquilino quiere más información?

Si no conoce ningún peligro específico de pintura a base de plomo en su propiedad (suponiendo que se construyó antes de 1978), no está obligado a inspeccionarlo para detectar contaminación. Sin embargo, la ley le exige que divulgue y comparta todos los informes disponibles de cualquier contaminación conocida.

Si no está seguro de la presencia de pintura a base de plomo, pero un nuevo inquilino desea más información, es posible que le pida que obtenga una inspección de peligro de plomo de un inspector certificado antes de firmar el contrato de arrendamiento. En términos generales, no está obligado a cumplir con la solicitud, pero puede optar por hacerlo para completar la unidad. Los inquilinos también pueden enviar muestras de pintura ellos mismos a una instalación de prueba para determinar los niveles de plomo. Si tiene preguntas sobre sus obligaciones legales como propietario o administrador de la propiedad, hable con un abogado.

¿Existen exenciones de divulgación de pintura a base de plomo?

Sí, hay algunas excepciones al requisito de divulgación de pintura con plomo para los propietarios. La mayoría de las viviendas públicas y privadas están cubiertas por este requisito, pero las exenciones generalmente incluyen:

  • Vivienda construida durante o después de 1978
  • Dormitorios, lofts y eficiencias que no tienen dormitorios separados
  • Unidades de alquiler con un plazo de arrendamiento de 100 días o menos (como la mayoría de los alquileres vacacionales)
  • Vivienda para ancianos (a menos que los niños vivan en la unidad)
  • Vivienda para discapacitados (a menos que los niños vivan en la unidad)

Si no está seguro de los requisitos de divulgación de su propiedad, consulte con un abogado.

¿Cuánto tiempo necesito para conservar copias de una divulgación de pintura a base de plomo firmada?

Por lo general, debe conservar estos registros durante tres años a partir de la fecha de inicio del arrendamiento. Las divulgaciones firmadas proporcionarán defensa legal en caso de que un inquilino sufra daños por envenenamiento por plomo mientras vive en su propiedad de alquiler y alegue que no recibió una divulgación de pintura a base de plomo.

¿Qué sucede si no revela la pintura con plomo a un inquilino?

Tanto la EPA como el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) hacen cumplir este requisito y ocasionalmente auditan a los propietarios y realizan inspecciones en el lugar. Además de los propietarios y propietarios, los agentes y administradores de propiedades también son responsables de este requisito de divulgación y pueden enfrentar sanciones por incumplimiento.

El incumplimiento de los requisitos de divulgación puede resultar en multas civiles de hasta $ 10,000 por infracción y multas penales de hasta $ 10,000 (y hasta un año de cárcel) por infracción. Si se trata de una infracción menor y más técnica (por ejemplo, si utiliza un folleto obsoleto o un formulario insuficiente), es posible que reciba una carta que explique la infracción y describa lo que debe hacer para cumplir. Si se encuentra en esta situación, un abogado de propietarios e inquilinos puede ayudarlo.

¿Puede un inquilino demandarme por no divulgar?

Si tiene conocimientos específicos sobre los peligros de la pintura a base de plomo en su propiedad de alquiler, pero no los divulga, los inquilinos que resulten perjudicados por esta exposición pueden demandarlo. De hecho, la corte puede otorgar el triple de la cantidad de daños reales a un inquilino perjudicado, más abogados y honorarios legales, si determina que usted violó intencionalmente el requisito de divulgación.

Cumpla con las normas

Hay bastantes partes móviles involucradas en el alquiler de una propiedad, incluidas las diferencias en las leyes estatales y locales. Comprender sus derechos, responsabilidades y responsabilidades potenciales le ayudará a garantizar el éxito en sus esfuerzos como propietario o administrador de la propiedad. Asegúrese de consultar los recursos legales de Rey Abogadopara propietarios y consulte con un abogado si tiene preguntas o inquietudes específicas.

Este artículo contiene información legal general y no contiene asesoramiento legal. Rey Abogadono es un bufete de abogados ni un sustituto de un abogado o bufete de abogados. La ley es compleja y cambia con frecuencia. Para obtener asesoramiento legal, consulte con un abogado.

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