Como arrendador, usted basa su alquiler y los montos de los depósitos en los costos de mantenimiento de su propiedad, el pago de la hipoteca y otros gastos similares, lo que permite costos inesperados y el pago ocasional del alquiler atrasado. Si puede administrar estos costos y seguir siendo competitivo en el mercado de alquiler, podrá obtener una ganancia modesta. Aún así, los inquilinos no siempre funcionan. Por eso es tan importante ser selectivo con respecto a quién alquila su propiedad, comenzando con un proceso de solicitud de alquiler completo.
El inquilino equivocado puede costarle cientos o incluso miles de dólares en reparaciones, honorarios legales o alquiler impago, sin mencionar el tiempo y las molestias involucradas. Si bien no tiene que alquilarle a cualquiera, debe comprender qué es (y qué no) legal cuando niega a un solicitante. Saber dónde se trazan estas líneas lo ayudará a encontrar los inquilinos adecuados sin desviarse hacia un territorio discriminatorio o ilegal.
Hemos recopilado respuestas a las preguntas que pueda tener sobre las razones legales para rechazar una solicitud de alquiler, incluidas las razones de la denegación que están estrictamente prohibidas.
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¿Por qué se rechazaría una solicitud de alquiler?
La mayoría de las razones válidas para una denegación surgirán cuando verifique las referencias, realice una verificación de antecedentes y revise el informe crediticio de un solicitante. Sin embargo, puede ahorrarse algo de tiempo si rechaza las solicitudes que estén incompletas (a menos que sea un error honesto y proporcionen la información cuando se les solicite) o que no autoricen un informe de crédito o una verificación de antecedentes.
También puede rechazar una aplicación que proporcione información falsa, de la que es posible que no se dé cuenta hasta que comience a investigar. Para asegurarse de que sus procesos de selección de inquilinos no sean discriminatorios, es mejor trabajar con un abogado.
¿Cuáles son algunas de las razones legales habituales para denegar una solicitud de alquiler?
Dependiendo de su mercado de alquiler, es posible que reciba una gran cantidad de solicitudes por cada vacante en su propiedad y querrá reducirla a una cantidad manejable. Su anuncio debe indicar los aspectos básicos, como la ocupación y si se permiten mascotas, para limitar la cantidad de candidatos no calificados que se postulan en primer lugar.
También puede hacer preguntas en la aplicación que aborden problemas que ya mencionó en el anuncio. Estos tipos de preguntas de «softball» pueden ayudarlo a reducir rápidamente su pila de solicitudes antes de pasar tiempo llamando a referencias o realizando verificaciones de antecedentes:
- ¿Cuántas personas, en total, planean vivir en esta unidad de alquiler?
- ¿Tiene mascotas?
- ¿Eres fumador?
- ¿Tiene un negocio desde su casa?
En términos generales, puede rechazar a los solicitantes que tengan mascotas (a menos que tengan un animal de servicio), que fumen o vaporicen, que operan ciertos tipos de negocios desde casa o cuya ocupación excedería los límites legales. Así como puede prohibir el uso de productos de tabaco en su propiedad, también puede restringir el uso de cannabis y denegar a los solicitantes que quieran consumirlo en la propiedad. Esto incluye el cannabis medicinal, que no está reconocido por la ley federal.
Otras razones legales para denegar una solicitud de alquiler se pueden descubrir durante la verificación de antecedentes, al acceder a su informe de crédito o al llamar a referencias. Estas razones pueden incluir:
- Referencias insatisfactorias – Por lo general, puede rechazar su solicitud si los propietarios anteriores no le dan confianza, su empleador sugiere que están a un error de ser despedido o las referencias personales le dan una razón para hacer una pausa.
- Historial de alquiler irregular – Solicite su aprobación para ejecutar un informe de historial de alquiler, que indicará cualquier desalojo y le autorizará a hacer preguntas a sus propietarios anteriores sobre su historial, incluidos los pagos atrasados.
- Movimientos frecuentes – Hay muchas razones válidas por las que alguien se mudaría con frecuencia, pero también podría indicar que un posible inquilino no es lo suficientemente estable para cumplir con los términos del contrato de arrendamiento.
- Informe crediticio deficiente – Generalmente no es razonable insistir en un informe crediticio impecable, pero las quiebras pasadas o una carga de deuda extremadamente alta podrían ser señales de alerta.
- Ingresos insuficientes – Debe preguntar sobre los ingresos en la solicitud, y también hacer un seguimiento con su empleador. Si no puede verificar sus ingresos o simplemente es insuficiente para el monto del alquiler, generalmente puede denegar su solicitud.
Si necesita ayuda para determinar cómo evaluar a los inquilinos sin infringir la ley, consulte con un abogado.
¿Puede negar la vivienda debido a un delito grave, un arresto anterior u otros antecedentes penales?
Depende. La Ley Federal de Vivienda Justa (FHA), que gobierna todos los estados, prohíbe la discriminación contra los solicitantes de alquiler sobre la base de arrestos o cargos que no resulten en una condena. Dependiendo de su estado, es posible que también se apliquen leyes locales. Por ejemplo, en algunas ciudades, los propietarios no pueden realizar una verificación de antecedentes penales. Para comprender qué pautas específicas se aplican a sus prácticas de selección de inquilinos, hable con un abogado.
¿Qué son las clases protegidas y cómo se aplican para los inquilinos?
Una clase protegida es un grupo de personas que califican para protección legal contra la discriminación o el acoso basado en un rasgo común. Las clases protegidas pueden definirse a nivel federal o estatal.
La FHA y otras regulaciones federales prohíben la discriminación por parte de los propietarios o administradores de propiedades sobre la base de estas características:
- Raza y color
- Religión
- origen nacional
- Género
- Estado civil o familiar
- Años
- Discapacidad (real o percibida)
- Participación en un programa de subsidios del gobierno (como la Sección 8)
- Orientación sexual o identidad de género (aplicable a propietarios que reciben fondos de HUD o tienen un préstamo asegurado por HUD, aunque las personas LGBTQ también pueden estar protegidas por las leyes estatales)
Tenga en cuenta que puede haber protecciones adicionales a nivel local. Si no está seguro acerca de las clases protegidas, o si un posible inquilino afirma que lo ha discriminado sobre la base de cualquiera de los casos anteriores, es importante que se comunique con un abogado.
¿Significa esto que soy libre de discriminar a quienes no forman parte de una clase protegida?
No necesariamente. No puede negar aplicaciones simplemente basándose en sus propios caprichos. Debe tener una razón convincente para denegar a un solicitante de alquiler, como la falta de recursos financieros o referencias negativas. Como propietario, puede decidir excluir a los posibles inquilinos que fuman porque desea disminuir el riesgo de daños a la propiedad, pero no puede discriminar arbitrariamente, por ejemplo, a todas las personas que tienen el pelo largo o las que miden menos de seis pies de altura. .
Sea exigente con sus inquilinos, pero hágalo legalmente
Es su propiedad y su inversión, por lo que no tiene que alquilarla automáticamente a la primera persona que completa una solicitud. Querrá asegurarse de que sean los adecuados y de que pagarán el alquiler a tiempo, pero debe hacerlo legalmente. Si tiene preguntas adicionales sobre la evaluación de inquilinos u otras inquietudes entre propietarios e inquilinos, consulte a un abogado.
Este artículo contiene información legal general y no contiene asesoramiento legal. Rey Abogadono es un bufete de abogados ni un sustituto de un abogado o bufete de abogados. La ley es compleja y cambia con frecuencia. Para obtener asesoramiento legal, consulte con un abogado.